Kentsel dönüşüm projelerinin geniş kapsamı dönüşüm alanının tanımlanmasını zorlaştırmaktadır. Bu sebepten kentsel dönüşüm alanlarını projelerin belli başlı hedef ve amaçları doğrultusunda irdelemek faydalı olacaktır.
Dönüşümün en sık hayata geçirildiği kent parçaları merkezde kalmış çöküntü bölgeleridir. Çöküntü bölgelerinden kasıt, bazı toplumsal ve ekonomik dinamikler sebebiyle gelişmesi engellenen, yoksulluk oranının yüksek olduğu ve taşınmazları sürekli olarak değer yitiren kent parçalarıdır. Bu bağlamda düşünüldüğünde kentsel dönüşümün en temel işlevi bu çöküntü alanlarında bütüncül, sürdürülebilir ve kalıcı çözümler üretebilmektir. Sosyal konut üretimi, gecekondu önleme bölgesi dönüşüm projeleri çöküntü alanlarını proje sahası olarak ele alan projelerin başında gelir.
Kentsel dönüşüm alanları içinde niteliksiz ve afet riski altındaki yapıların bulunduğu bölgeler büyük önem arz etmektedir. Sakinlerinin can ve mal güvenliğini sağlayamayan konut stoku kentsel dönüşümün ivedilikle yerine getirilmesi gereken alanlardır. Niteliksiz yapılar afet riskinin yanı sıra ekonomik ömrünü tamamlamış konut stokunu da kapsamaktadır. Bu açıdan bakıldığında kentsel dönüşüm güvenliksiz yaşam alanlarını hem insani hem de iktisadi açılardan yeniden yapılandırmayı hedeflemektedir.
Çöküntü bölgeleri ve standart altı yaşam alanlarının yanı sıra değişen kent yapısına uyum sağlamayan kent parçaları da kentsel dönüşüm alanları arasındadır. Kent merkezinde kalmış sanayi bölgelerinin dönüştürülmesi bu kapsamda görülmesi gereken projelerdir. Bu tip projeler kent merkezinde mekânsal kalitesi yüksek cazibe merkezleri yaratarak kent ekonomisine ve istihdamına doğrudan katkı sağlamayı hedefler.