Kentsel dönüşüm kapsamında ortaya çıkan avantajlar kadar bazı mal maliklerinin mağdur duruma düşmesi gibi dezavantajlar da söz konusu olabilmektedir. Kentsel dönüşüm süreci içerisinde yapılan birtakım hukuksuzluklarla mal sahiplerinin hakkının kısmen gasp edilmesi ve mağduriyetlere sebebiyet verilmesi bir gerçeklik olarak karşımızda durmaktadır.

Mağduriyetlerin en büyük sebebi, mağduriyet yaşanan mal sahiplerinin kentsel dönüşüm yasası kapsamında sahip oldukları haklara yönelik net bir bilgilerini olmamasıdır. Bu durumda yapılacak en iyi şey, hukuk savaşının başlatılmasıdır. Kentsel dönüşüm konusunda uzman hukuk bürolarıyla çalışarak, yaşanan hak kayıplarının geri kazanılması için dava açılabilmektedir.
 

NE GİBİ MAĞDURİYETLER YAŞANABİLİR?

Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yeniden inşa edilmek istenilen bina veya binaların mal sahipleri arasındaki mağduriyetler şu şekilde gerçekleşebilir:

1. Bina risk raporunun doğru olmamasından kaynaklanan anlaşmazlıklar söz konusu olabilir. Yetkili kurumlar tarafından yapılan deprem risk raporu incelemesi sonuçlarına itiraz hakkı söz konusudur.
2. Risk raporunun bakanlık tarafından imzalanmasından sonra yıkım süreci için mal sahiplerinin bir araya gelerek bina karar protokolü imzalamaları gerekir. 3’de 2’lik bir kararla binanın yıkımı kesinleşebilir. Ancak bu süreç içerisinde tüm mal sahiplerinin karar için toplantıya çağrılmalıdır. Bu toplantıların dışında tutulmanız ve herhangi bir ihtarname almamanız halinde dava açabilirsiniz.
3. Yine 3’de 2’lik kararların alındığı toplantı dışında bırakılmanız, binanın yıkılması işleminin başlatılmasına sebebiyet verir. Çünkü yıkım için 3’de 2’lik karar yeterlidir. Ancak kararda imzası bulunmayan tarafların arsaları sadece karara imza atan mal maliklerinin katılacağı açık arttırmada satışa sunabilir. Hukuksuz olarak tezahür eden arsa satışına yönelik hukuksal mücadelenizi başlatabilirsiniz.
4. Arsa değerinin bağımsız kurumlarca tespit edilmesi gerekir. Ancak bu konuda da yaşanılan mağduriyetler söz konusudur. Arsa değerinin olduğundan düşük tespit edilmesi, paylaşılacak dairelerin adaletten uzak dağıtımı gibi tüm konularda dava açılabilir.

Bu tür mağduriyetlerin yanı sıra müteahhit firmasından kaynaklanacak mağduriyetler de söz konusudur. Bina sahiplerinin yeni yapının inşası için seçtikleri müteahhidin daha önceki projelerini kontrol etmeleri gerekir. Aksi durumda verilen sözlerin tutulmadığı ve yıllar geçmesine rağmen yeni evinize oturamadığınız bir durumla karşı karşıya kalınabilir. Bununla beraber; yeni yapının yapılacağı bölgedeki imar planının da esas alınarak, bina kat, apartman ve oda sayısı gibi nitelikler resmi olarak belirlenmelidir. 

Birden fazla bina veya parselin yer aldığı sitelerde kentsel dönüşümün başlatılması için her binaya yönelik deprem risk raporunun alınması gerekir. Riskli, hasarlı veya ekonomik ömrünü tamamladığı anlaşılan bina veya binaların kentsel dönüşüm kapsamında yıkılarak, yeniden inşa edilmesi sürecinin böylece başlatılması sağlanılabilir. Deprem risk raporu için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kurumlardan hizmet alınmalıdır.

Deprem risk raporundan sonra kentsel dönüşüm için işleyen süreç:

1. Yetkili kurumlar tarafından binalar üzerinden yapılan incelemeler sonucunda deprem risk raporu hazırlanır. Bu raporların en kısa sürede bakanlığa gönderilmelidir.
2. Bakanlık, incelemeleri sonrasında ilgili raporları onaylar. Hasarlı ve riskli bina veya binaların tapularına riskli şerhi konulur.
3. Şerhin konulmasından sonraki süreçte hasarlı yapıda bulunan her sakine ihtarname gönderilir. Binanın riskli olduğunun ve boşaltılması gerektiğini ifade eden ihtarname süreci içerisinde mal sahiplerinin bina karar protokolü imzalamak için bir araya gelmelidir.
4. Karar protokolü, hasarlı yapının ne yapılacağına dair mal sahiplerinin arasındaki anlaşmayı ortaya koymaktadır. Bu kararın site içerisinde yer alan her bina için 3’2’lik çoğunlukla imzalanmalıdır.
5. 3’de 2’lik kararla bina karar protokolü imzalayan kişilerin arsa üzerine yeni bina yapmaya karar vermeleri halinde inşaat firmasıyla anlaşabilir. Bu süreç içerisinde karara imza atmayan malikler için de karara katılmaları için ihtarname gönderilebilir. Yine anlaşmaya yanaşmayan ve karara imza atmayan maliklerin arsa payları ve değerleri hesaplanarak, sadece anlaşmaya imza atan maliklerin yer alacağı açık arttırmada satışa sunulur.
6. İnşaat firması tarafından yeni bina veya binaların yapımı için yıkım ve çalışma başlar. Depreme dayanıklı bina mevzuatına uygun şekilde inşa edilmesi gereken yeni bina için devlet tarafından sağlanacak kredi desteklerinden faydalanılabilir.
7. Bina içerisinde yaşayan mal sahipleri, kiracılar için devlet tarafından sağlanacak kira yardımlarına da başvuru yapılabilir. 

Kentsel dönüşümden yararlanmak isteyen mal sahiplerinin ilk olarak yapması gereken şey, deprem risk raporu almaktır. Bunun için şehrinizdeki yetkili kurumlara başvuru yapılması gerekir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından ilinizdeki yetki verilen şirketleri bakanlık sitesinden bulabilirsiniz. Deprem risk raporu; riskli, hasarlı veya ömrünü tamamlamış yapıların kentsel dönüşüme dâhil edilmesi için alınması gereken ilk belgedir.

Deprem risk raporundan sonraki aşamalar ise şu şekildedir:

1. Yetkili firmadan alınan raporun 7-10 gün içerisinde bakanlığa gönderilmelidir. Bakanlık tarafından rapor üzerinde yapılacak inceleme çalışmalarının tamamlanmasından sonra onay verilir.
2. Bakanlığın onay vermesi halinde yapı tapusuna “riskli” şerhi işlenir. 10 gün içerisinde mal sahiplerine, yaşadıkları binanın riskli olduğu için kentsel dönüşüme dâhil edileceğine yönelik ihtarname gönderilir. Maliklerin bu ihtara 15 gün içerisinde itiraz etme hakkı vardır. İtirazın gelmemesi halinde belirtilen süre (60 gün) içerisinde bina yıkılır.
3. Mal sahiplerinin yıkımı planlanan yapının ne şekilde değerlendirileceğine dair “Bina Karar Protokolü” imzalamaları gerekir. Bu protokolde, binanın yıkılıp arsanın satılacağına veya yeni bina yapılarak, apartmanların hak sahipleri arasında paylaşılacağına dair kararlar yer almalıdır.
4. Kararın imzalanmasından sonra bakanlığa gönderimi ve herhangi bir inşaat firmasıyla yeni binanın yapılması için anlaşma imzalanmalıdır.
5. Yeni bina yapımında devlet tarafından sağlanılan avantajlar ve kredi desteklerinden yararlanılabilir. Mal sahipleri ve belirli sayıda kiracılar için ev tahsisi veya kira yardımları başvuruları yapılabilir.
6. Karar protokolünü imzalamayan maliklerin arsa payları ve değerleri hesaplanarak sadece maliklere satışa sunulur.
7. İnşaat firması tarafından yıkım gerçekleştirilir ve arsa üzerine depreme dayanıklı yeni yapı inşa edilir. İskân tapusu alınır. Malikler arasında anlaşma protokolüne uygun paylaşma gerçekleştirilir.